Crollo strutturale delle ringhiere condominiali

Andrea Pastore 11/07/2017 0

Il locatore è responsabile per la caduta dell'inquilino a causa del crollo del parapetto del balcone purchè si verifichi per un uso improprio dello stesso da parte del conduttore e nonostante il divieto di accesso ad esso contenuto nel contratto.Durante una festa in un appartamento concesso in locazione e ubicato al quinto piano di un condominio, un ragazzo cade a causa del suo cedimento. Il danneggiato agiva in giudizio sia contro il proprietario dell'immobile che contro il condominio. In primo grado, il Tribunale condannava il convenuto a risarcire, mentre escludeva la responsabilità dello stabile condominiale, non essendo il balcone un bene comune. In appello, invece, veniva esclusa la responsabilità del proprietario ex art. 2053 c.c. giacché la rovina del parapetto sarebbe derivata dall'uso improprio fatto dal ragazzo, che vi si era seduto. Il proprietario di un edificio è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina salvo che provi che questa non sia dovuta ad un difetto di manutenzione o di costruzione. La suprema Corte, con la pronuncia in commento (Cass. 8673/2017), ha ritenuto rientrante nella disciplina del 2053 c.c. il crollo del parapetto. L'opera in discorso era costituita da elementi laterizi traforati, sovrastati da una lastra di travertino. Una porzione della struttura in laterizio aveva ceduto, determinando la caduta del ragazzo che vi si era seduto o appoggiato. Il giudice d'appello aveva escluso la responsabilità del proprietario sia perché egli aveva intercluso l'accesso al balcone con un'apposita clausola nel contratto di locazione sia perché il ragazzo aveva fatto un uso improprio del parapetto, imponendo un peso eccessivo e determinandone il crollo. Corte di Cassazione ritiene non adeguatamente motivata la pronuncia di secondo grado, considerando che le argomentazioni addotte non forniscano la prova liberatoria che la legge richiede al proprietario per sgravarlo da qualsiasi forma di responsabilità. Il citato pone in capo al titolare di un bene immobile una forma di responsabilità oggettiva aggravata. Il proprietario, infatti, è responsabile a prescindere dal fatto che la sua condotta sia o meno colposa; pertanto, il danneggiato non ha l'onere di dimostrare la colpa del proprietario, il quale risponde per il solo fatto di essere tale. Il legislatore, quindi, ha posto in capo al titolare del bene tutti i rischi inerenti al godimento ed alla disponibilità della cosa. Non solo, ha aggravato la sua posizione richiedendo al proprietario del bene la cosiddetta “prova liberatoria”, che lo svincoli dalla presunzione di colpa gravante su di lui. In buona sostanza, il proprietario deve allegare un fatto dipeso da forza maggiore, si pensi ad un terremoto o ad un'alluvione, oppure un comportamento del danneggiato che per imprevedibilità, eccezionalità ed inevitabilità sfugga al controllo del titolare del bene (Cass. 23945/2009). Parapetto del balcone: funzione ed altezza richiesta dalla legge. La funzione del parapetto è quella di evitare la caduta nel vuoto delle persone o degli oggetti che si trovino sul balcone. Quanto alle sue dimensioni, la normativa di riferimento è il Decreto Ministeriale - Ministero dei Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236 recante “Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche”. Il citato D.M. 236/89 si applica a tutte le costruzioni realizzate posteriormente alla sua entrata in vigore e a quelle edificate anteriormente ma oggetto di interventi di ristrutturazione. Il parapetto del balcone è un bene di proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento a cui accede. I giudici, infatti, rigettano la richiesta risarcitoria proposta dal danneggiato contro il condominio, escludendone la natura di bene comune. A riprova di ciò, si ricorda che le spese per il rifacimento della ringhiera o del parapetto gravano in toto sul proprietario. Si ricorda che il parapetto (o la ringhiera) rientra nella res communis, allorché sia installato su di un lastrico solare che consenta l'affaccio su spazi comuni, quali il cortile condominiale. Con la pronuncia oggetto di scrutinio (Cass. 8673/2017), gli Ermellini cassano il percorso argomentativo elaborato dal giudice d'appello. Infatti, non pare essere stato dimostrata l'alterazione alcolica del ragazzo, così come l'uso improprio del balcone. La semplice “seduta” sul parapetto non può ritenersi idonea ad averne cagionato il cedimento, in quanto la circostanza del peso eccessivo imposto alla struttura non è stata allegata. In buona sostanza, la motivazione fornita dal giudice di merito non risponde al “minimo costituzionale”, poiché le argomentazioni addotte risultano incomplete ed inidonee a comprendere gli elementi di prova. Secondo la Cassazione, nel caso in esame, è configurabile la responsabilità del proprietario ex art. 2053 c.c., poiché la “rovina di edificio” è integrata da qualsiasi disgregazione, anche degli elementi accessori, incorporati nel bene principale. Inoltre, non è stata raggiunta dal proprietario la prova liberatoria volta a dimostrare che il danno non è stato occasionato da un vizio di costruzione o da un difetto di manutenzione, ma da un fatto esterno dotato di autonoma efficacia causale, come il caso fortuito o la condotta del danneggiato. In conclusione, in difetto di prova contraria, il titolare del bene deve rispondere dei danni da esso provocati.

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Il bonus scatta anche quando vengano effettuati interventi "trainati" - efficientamento energetico e installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici - a patto che ciò accada contestualmente ad uno dei succitati "trainanti". Rientra nel bonus anche l'installazione di impianti solari fotovoltaici e di sistemi di accumulo, sempre in congiunzione con gli interventi "principali" di cui sopra. Abitazioni signorili, ville e castelli sono unità immobiliari escluse dal bonus.

Dichiarazione di conformità del direttore dei lavori, scheda informativa degli interventi ed APE (Attestato di prestazione energetica) rientrano nella documentazione necessaria per ottenere l'ecobonus.

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