La comunione dei beni in un condominio

Raffaele Bisogno 28/03/2017 0

Un diritto oltre che a una singola persona può appartenere anche a più persone insieme: si ha in tal caso la comunione, che ricorre quando più soggetti sono contitolari del medesimo diritto. Il codice civile disciplina in particolare la comunione di proprietà o comproprietà (articolo 110 del codice civile), ma la relativa disciplina è applicabile, in quanto compatibili, anche alla comunione avente per oggetto altri diritti. Le disposizioni sulla comunione sono norme dispositive destinate ad essere applicate soltanto quando dal titolo (contratto, testamento) non risulti una diversa volontà delle parti interessate. Nella comunione ciascuna partecipante non è titolare di una parte fisicamente individuata del bene ma di una quota ideale o astratta, espressa da una frazione aritmetica, della cosa o del diritto considerato nella sua unità. La quota misura la partecipazione di ciascuno della comunione e quindi nei diritti e negli obblighi che ne derivano.

La comunione può essere:

-          Volontaria: quando deriva dalla volontà dei partecipanti che, d’accordo tra loro, divengono contitolari di un medesimo diritto;

-          Incidentale: quando deriva da qualsiasi fatto o atto diverso dalla volontà dei partecipanti;

-          Forzosa: quando è imposta dalla legge anche contro la volontà dei soggetti interessati.

Di regola quando la comunione volontaria e quella incidentale possono essere liberamente sciolte per volontà di coloro che vi partecipano, quella forzosa non può costituire oggetto di divisione in quanto è prevista in considerazione dell’obiettivo di determinati beni.

La comproprietà consiste nel fatto che più persone sono contitolari di un diritto di proprietà su uno stesso bene. Nella comunione di proprietà la partecipazione di ciascun partecipante ai vantaggi e ai pesi che ne derivano è in proposizione delle rispettive quote e le quote si presumono uguali, a meno che dalla legge o dal titolo non risulti diversamente (articolo 1101 del codice civile).

L’amministrazione della cosa comune spetta congiuntamente a tutti i partecipanti alla comunione:

1.      Ciascuno di essi ha dunque il diritto di concorrere a prendere le decisioni relative alla sua gestione;

2.      Di regola le deliberazioni attinenti all’amministrazione del bene comune devono essere approvate da tanti comproprietari che rappresentino la maggioranza di quota (50% + 1 dei partecipanti). Le deliberazioni prese con la maggioranza richieste dalla legge sono vincolanti per tutti i comproprietari, anche se assenti o dissenzienti, salvo la facoltà di ciascuno di essi, qualora le ritenga illegittime, di impugnare davanti all’autorità giudiziaria per ottenere l’annullamento.

 

L’impugnazione deve essere proposta, a pena decadenza, entro 30 giorni (articolo 1109 del codice civile).

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