La gestione del super-condominio

Raffaele Bisogno 10/05/2017 0

Alcuni complessi residenziali, per caratteristiche strutturali e per peculiarità infra-strutturali, sono definibili come super-condominii. Con questo termine dottrina e giurisprudenza intendono indicare la situazione che si verifica nel caso di complesso edilizio distinto in diversi corpi di fabbrica che, pur essendo strutturalmente autonomi, sono dotati di strumenti destinati al servizio comune dei diversi corpi di fabbrica stessi (viali di transito, impianto di riscaldamento, zone verdi, guardiola del portiere, illuminazione, distribuzione acqua, etc.). Il super-condominio nello specifico è un condominio sostituito da più condomini autonomi che condividono necessariamente, per collegamento funzionale o materiale, servizi o aree comuni (il giardino, il cortile, il pianoterra, etc.). Esso può nascere dalla volontà dell’originario costruttore, consacrata nel relativo regolamento contrattuale, per volontà di tutti i proprietari o, comunque in ragione della situazione di fatto che si caratterizza per la necessaria condivisione di servizi o cosa che si pongono in un rapporto di accessorietà con i singoli condomini. E’ da escludersi che il super-condominio possa costituirsi solo per manifestazione di volontà dell’originario costruttore o di tutti i proprietari, essendo sufficiente a tal fine che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti o servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati (Cassazione civile, sentenza II, n. 2305/2008). In presenza di una situazione di fatto dalla quale origini necessariamente un super-condominio, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati spetterà la titolarità “su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. Per quanto riguarda le norme che si utilizzano per il super-condominio sono le medesime che vengono utilizzate per il condominio, in relazione alle parti necessariamente comuni, la giurisprudenza individua il legame fra impianti e servizi comuni e unità immobiliari a proprietà solitaria come relazione di accessorietà comprendente sia il legame funzionale che la connessione materiale. Proprio per i problemi di ingovernabilità che spesso sorgevano nei super-condomini a causa del disinteresse di un rilevante numero di condomini, vi è stato previsto nel regolamento contrattuale di condominio la norma secondo la quale all’assemblea del super-condominio partecipano i soli amministratori in rappresentanza dei singoli edifici. Si è previsto che gli amministratori dei singoli edifici possono tra l’altro procedere alla nomina dell’amministratore del super-condominio, il quale in tal modo sarebbe risultato nominato in modo conforme al disposto dell’articolo 1129 del codice civile. Un sistema di tal genere raggiungeva il risultato di garantire una estrema facilità per il raggiungimento dei quorum necessari sia per la costruzione dell’assemblea sia per le deliberazioni, superando certamente l’ingovernabilità per disinteresse. Tale sistema, composto da singoli amministratori dei singoli edifici componenti il complesso residenziale che oltre a svolgere la loro ordinaria attività di amministratore del singolo edificio fungono anche da grandi elettori dell’Amministratore del super-condominio (il quale garantirebbe la governabilità delle parti comuni diverse e distaccate dai singoli edifici).

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