La proprietà esclusiva e le parti comuni

Andrea Pastore 10/03/2017 0

Nel condominio coesistono due situazioni giuridiche destinate e complementari: ogni condominio è titolare di un diritto di proprietà esclusiva su uno o più piani, ma nel contempo partecipa con gli altri proprietari ad una comunione di proprietà delle parti comuni del fabbricato, che analiticamente, sono indicate nell’articolo 1117 del codice civile. L’articolo 1117 “parti comuni dell’edificio “, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. Le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  3. Le opere, le istallazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

 

Le comunioni sulle parti comuni dell’edificio, trattandosi di parti indispensabili per il separato ed autonomo godimento delle singole unità immobiliari, ha carattere necessario, sufficientemente supportato dal nuovo articolo 1118 del codice civile. Il diritto di ciascun condominio sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. L’articolo 1119 del codice civile prevede l’indivisibilità delle parti comuni dell’edificio, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condominio e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.

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Il "diritto" all'antenna tv

Sebbene l'avvento della fibra ottica abbia spinto ormai decisamente i broadcaster tv a veicolare sulla rete Internet il segnale di trasmissione, l'antenna parabolica resta tutt'ora uno dei dispositivi più utilizzati per la ricezione dei canali criptati e per la visione di eventi, soprattutto sportivi, a pagamento.

In merito all'installazione della parabola sul proprio balcone di casa, non esiste un ostativo vero e proprio. Soltanto un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe "condizionare" (ad esempio relativamente all'impatto estetico dell'antenna) quello che la Corte di Cassazione ha definito un vero e proprio "diritto all'antenna tv", quale diretta emanazione del diritto all'informazione e alla libera manifestazione del pensiero disciplinato dall'art. 21 della nostra Costituzione.

Di fatto, quindi, non si può negare ad un condomino la possibilità di installare la parabola sul proprio balcone, a patto che ovviamente questo diritto venga esercitato senza arrecare danno alle parti comuni del fabbricato e senza ostacolare il pari diritto altrui.

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Chi abita al piano terra deve pagare le spese per l'ascensore?

Dell'installazione dell'ascensore all'interno di un fabbricato si è già parlato in un precedente articolo. Adesso, invece, ci soffermiamo su una questione piuttosto delicata: chi abita al piano terra, è tenuto a partecipare alle spese dell'ascensore, relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria?

Poichè soprattutto la seconda comporta un cospicuo esborso, è facile immaginare quanto non sia accettata di buon grado da chi, fondamentalmente, non utilizza l'ascensore. E se però l'inquilino in questione disponesse di una zona del terrazzo adibita a "sgabuzzino", da raggiungere dunque in ascensore?

E' toccato alla Cassazione dirimere ogni questione in proposito, sgomberando il campo da tutte le possibili ipotesi. Il riferimento è nel codice civile: metà della spesa è legata al valore del singolo appartamento, in base ai cosiddetti "millesimi" (che esprimono il rapporto fra il valore di ciascuna unità abitativa e il valore dell'intero edificio), l'altra metà è proporzionale all'altezza di ogni piano dal suolo. Ovviamente, chi abita al piano terra pagherà praticamente solo la prima delle due metà.

In teoria l'assemblea condominiale potrebbe anche derogare alla norma, ad esempio disponendo l'azzeramento di qualunque pagamento da parte dell'inquilino del piano terra, ma deve deciderlo all'unanimità

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