Regolamento del condominio

Raffaele Bisogno 09/03/2017 0

Il condominio è regolato, oltre che dalle norme stabilite dalle leggi, anche dalle disposizioni contenute in un proprio regolamento di condominio. Con esso si individuano diritti ed obblighi dai condomini, norme precise che stabiliscono delle regole per evitare liti e discussioni inutili tra i condomini. In particolare, il regolamento di condominio contiene le norme sull’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese tra i condomini, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascuno, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. L’articolo 1138 del codice civile prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini; se i condomini sono, ad esempio tre, possono trovare applicazione in virtù del rinvio di cui all’articolo 1139 del codice civile, le disposizioni sulla comunione. Le norme, naturalmente, non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condominio. Il regolamento, poi, potrà essere interpretato esclusivamente dall’assemblea dei condomini. La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale è differente a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale. Nel caso del regolamento ordinario la legge dispone che ciascun condomino può assumere l’iniziativa per la revisione del regolamento. In questo caso la parola passerà all’assemblea condominiale che potrà deliberare la modifica con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento, ovverosia la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresenta almeno la metà del valore dell’edificio. Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sarà sempre necessaria l’unanimità dei condomini.

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Andrea Pastore 09/02/2020

Chi abita al piano terra deve pagare le spese per l'ascensore?

Dell'installazione dell'ascensore all'interno di un fabbricato si è già parlato in un precedente articolo. Adesso, invece, ci soffermiamo su una questione piuttosto delicata: chi abita al piano terra, è tenuto a partecipare alle spese dell'ascensore, relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria?

Poichè soprattutto la seconda comporta un cospicuo esborso, è facile immaginare quanto non sia accettata di buon grado da chi, fondamentalmente, non utilizza l'ascensore. E se però l'inquilino in questione disponesse di una zona del terrazzo adibita a "sgabuzzino", da raggiungere dunque in ascensore?

E' toccato alla Cassazione dirimere ogni questione in proposito, sgomberando il campo da tutte le possibili ipotesi. Il riferimento è nel codice civile: metà della spesa è legata al valore del singolo appartamento, in base ai cosiddetti "millesimi" (che esprimono il rapporto fra il valore di ciascuna unità abitativa e il valore dell'intero edificio), l'altra metà è proporzionale all'altezza di ogni piano dal suolo. Ovviamente, chi abita al piano terra pagherà praticamente solo la prima delle due metà.

In teoria l'assemblea condominiale potrebbe anche derogare alla norma, ad esempio disponendo l'azzeramento di qualunque pagamento da parte dell'inquilino del piano terra, ma deve deciderlo all'unanimità

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Raffaele Bisogno 31/05/2017

La rappresentanza processuale

Ai sensi dell’articolo 1131 del codice civile, l’amministratore può agire sia contro i condomini sia contro terzi. A norma dell’articolo in parola, l’amministratore rappresenta il condominio anche sotto il profilo processuale (si discorre in tal caso di rappresentanza istituzionale o organica, per il fatto che il condominio è un ente sprovvisto di personalità giuridica ma soprattutto sprovvisto di capacità giuridica).

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Andrea Pastore 11/01/2020

Il "diritto" all'antenna tv

Sebbene l'avvento della fibra ottica abbia spinto ormai decisamente i broadcaster tv a veicolare sulla rete Internet il segnale di trasmissione, l'antenna parabolica resta tutt'ora uno dei dispositivi più utilizzati per la ricezione dei canali criptati e per la visione di eventi, soprattutto sportivi, a pagamento.

In merito all'installazione della parabola sul proprio balcone di casa, non esiste un ostativo vero e proprio. Soltanto un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe "condizionare" (ad esempio relativamente all'impatto estetico dell'antenna) quello che la Corte di Cassazione ha definito un vero e proprio "diritto all'antenna tv", quale diretta emanazione del diritto all'informazione e alla libera manifestazione del pensiero disciplinato dall'art. 21 della nostra Costituzione.

Di fatto, quindi, non si può negare ad un condomino la possibilità di installare la parabola sul proprio balcone, a patto che ovviamente questo diritto venga esercitato senza arrecare danno alle parti comuni del fabbricato e senza ostacolare il pari diritto altrui.

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