Ripartizione spesa del portierato

Raffaele Bisogno 23/05/2017 0

Le spese del portierato si ripartiscono, di solito in base alle quote millesimali di comproprietà dei condomini. La cassazione, con sentenza n. 5081 del 30/05/1990, ha affermato che le spese di portierato vanno ripartite fra i condomini in base alla quota millesimale di comproprietà, ove manchi una diversa convenzione, e che i criterio esposto va applicato a maggior ragione, quando il regolamento di condominio prevede espressamente che le spese di cui trattasi, vanno ripartite secondo la tabella millesimale di comproprietà. La sentenza citata serve a focalizzare vari aspetti della ripartizione spese portierato: 1) la spesa si ripartisce normalmente secondo le quote millesimali di comproprietà dei condomini (articolo 1123 1°comma del codice civile); 2) se tale ripartizione è prevista nel regolamento di condominio essa va applicata e non può essere modificata se non con il consenso unanime scritto, se si tratta di regolamento contrattuale, oppure mediante delibere approvata con la maggioranza del 2° comma articolo 1136 del codice civile, se si tratta di regolamento a suo tempo approvato dalla maggioranza; 3) fra le questioni che più frequentemente sorgono in materia di spese di portierato ricorre quella sollevata dai proprietari di unità immobiliari che, obiettivamente, usufruiscono in misura minore del servizio (esempio, negozio con accesso dalla strada pubblica), i quali normalmente pretendono l’esonero della spesa. Un esonero totale è inammissibile, sia che esista, sia che non esista un regolamento di condominio che preveda il criterio di ripartizione delle spese; il servizio è utile, anche se in misura diversa, a tutti i condomini (rapporti con l’amministratore, controllo della funzionalità dei servizi comuni, interventi in caso di incendio, allagamento ecc., distribuzione corrispondenza e così via). In questi casi si può semmai parlare di partecipazione, ove non esista alcuna previsione nel regolamento di condominio. In senso contrario si è però espressa la Cassazione con la successiva sentenza n. 5179 del 29/04/1992, affermando che va escluso l’onere del condominio di contribuire alle spese di gestione del servizio di portierato ove sia esclusa la possibilità dell’uso per ragioni strutturali della proprietà indipendenti dalla libera scelta del condomino, come nel caso dei proprietari di negozi non aventi l’accesso dalla portineria. Risulta chiaro che l’amministratore, se esiste un regolamento di condominio che prevede espressamente il criterio di ripartizione delle spese di portierato, deve applicarlo in ogni caso, qualsiasi siano questi criteri. A fronte della richiesta di esonero o di partecipazione ridotta avanzata da uno o più condomini, come nel caso dei proprietari di negozi non aventi l’accesso della portineria, l’amministratore si limiterà a inserire la questione all’ordine del giorno della prossima assemblea.. Esempio: “Richiesta di alcuni condomini di revisione degli attuali criteri di ripartizione delle spese di portierato – Modifica del regolamento”. Se il regolamento non esiste, o nulla dispone in materia di spesa di portierato, sarà opportuno predisporre un’apposita norma regolamentare da sottoporre all’approvazione dell’assemblea.

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Poichè soprattutto la seconda comporta un cospicuo esborso, è facile immaginare quanto non sia accettata di buon grado da chi, fondamentalmente, non utilizza l'ascensore. E se però l'inquilino in questione disponesse di una zona del terrazzo adibita a "sgabuzzino", da raggiungere dunque in ascensore?

E' toccato alla Cassazione dirimere ogni questione in proposito, sgomberando il campo da tutte le possibili ipotesi. Il riferimento è nel codice civile: metà della spesa è legata al valore del singolo appartamento, in base ai cosiddetti "millesimi" (che esprimono il rapporto fra il valore di ciascuna unità abitativa e il valore dell'intero edificio), l'altra metà è proporzionale all'altezza di ogni piano dal suolo. Ovviamente, chi abita al piano terra pagherà praticamente solo la prima delle due metà.

In teoria l'assemblea condominiale potrebbe anche derogare alla norma, ad esempio disponendo l'azzeramento di qualunque pagamento da parte dell'inquilino del piano terra, ma deve deciderlo all'unanimità

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